집을 사면 vs 5년 더 전세 — 신혼부부 30년 재무, 숫자로 먼저 대화하기

“집, 지금 사야 하나?“는 신혼부부가 가장 자주, 그리고 가장 감정적으로 부딪히는 질문입니다. 어려운 이유는 단순합니다 — 이 결정의 결과가 몇 달 뒤가 아니라 10년, 30년 뒤에 나타나기 때문입니다. 오늘 잔고를 아무리 들여다봐도 답이 안 나옵니다.

이 글은 “지금 사라/사지 마라”를 말하지 않습니다. 대신 두 사람이 같은 숫자 위에서 대화를 시작하는 방법을 정리합니다.

세 줄 요약

• 부부 의견이 갈리는 건 서로 다른 가정을 두고 말하기 때문 — 공통 가정과 갈리는 가정을 한 표에 올리면 대화가 됩니다.
• 판단에 쓰는 숫자는 세 가지: 전월세전환율(주거비 환산), 매매 부대비용(집값의 약 1.5~2%), 정책 대출 조건(금리 차이가 월 수십만 원).
• 30년 계산은 한 점이 아니라 낙관~비관 구간으로 — 구간이 겹치면 “삶의 형태로 정하자”고 말할 수 있게 됩니다.

왜 대화가 어긋나는가

부부의 의견이 갈릴 때, 실제로는 서로 다른 가정을 두고 말하는 경우가 대부분입니다.

• 한 사람은 “대출 이자로 나가는 돈”을 보고 있고,
• 다른 사람은 “전세금이 묶여 있는 동안의 기회비용”을 보고 있습니다.

둘 다 맞는 말이라 논쟁이 끝나지 않습니다. 필요한 건 승부가 아니라, 두 가정을 하나의 표 위에 올리는 일입니다.

참고로 지금은 이 대화가 특히 어려운 시기예요. 2026년 6월 기준 서울 아파트 평균 매매가는 15억 8,311만 원(KB부동산 월간 통계 — 평균값이라 고가 단지 영향이 큽니다)이고, 2026년 7월 16일 한국은행이 기준금리를 연 2.75%로 인상했습니다. 가격도 금리도 움직이는 시기일수록, 감이 아니라 구조로 봐야 합니다.

두 갈래를 같은 가정 위에 놓기

시나리오 비교의 핵심은 “공통 가정”과 “갈리는 가정”을 분리하는 것입니다.

공통 가정(두 시나리오가 공유):

• 두 사람의 월 수입과 고정 지출
• 현재 모아둔 자산과 매월 저축 가능한 금액
• 물가·수익률 같은 거시 가정 — 한 점 숫자가 아니라 낙관~비관 구간으로

갈리는 가정(시나리오 A: 내년 매매):

• 보유 현금 + 전세금 회수 → 계약금
• 주택담보대출 원리금이 매월 현금흐름에서 빠져나감 (금리·기간에 따라 상환액 계산)
• 주거비(월세·전세이자)는 사라지고, 보유세·수선비가 새로 생김
• 집값 변동은 순자산에 반영되되, 역시 구간으로

갈리는 가정(시나리오 B: 5년 더 전세):

• 전세금은 묶여 있지만, 대출 원리금이 없는 만큼 매월 저축 여력이 큼
• 5년 뒤 매매 시점의 가격·금리는 불확실 — 구간으로
• 그 사이 모인 저축이 계약금을 키움

이렇게 정리하고 나면 대화의 질문이 바뀝니다. “사? 말아?“가 아니라 — “10년 뒤 순자산 차이가 이 정도라면, 우리는 월 여유 현금을 무엇과 바꾸고 싶은가?” 같은, 답할 수 있는 질문이 됩니다.

판단에 쓰는 숫자 ① 전월세전환율 — 주거비를 같은 단위로

전월세전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 환산 비율이에요. 이 숫자 하나면 “이 전세가 월세로 치면 얼마인지” 감을 잡을 수 있습니다.

전월세전환율(%) = 월세 × 12 ÷ (보증금 차액) × 100

여기서 헷갈리기 쉬운 게 하나 있어요. 전환율에는 두 가지가 있습니다.

법정 상한은 신규 계약엔 적용되지 않아서 시장 전환율이 훨씬 높은 거예요. 두 분의 전세금에 시장 전환율을 곱해 보면 “우리는 지금 월 얼마짜리 주거를 쓰고 있는 셈인지”가 나옵니다 — 매매 시나리오의 월 원리금과 비교할 수 있는 첫 번째 공통 단위입니다.

판단에 쓰는 숫자 ② 매매에 실제로 드는 돈

매매 결정에서 자주 빠지는 게 부대비용입니다. 계약금·대출만 계산하면 이사 후에 “이런 돈이 더 나가?“가 됩니다. 6억 원 주택, 생애최초 부부 기준으로 정리해 보면 이렇습니다(가정치 예시 — 지역·면적·협의에 따라 달라져요).

합쳐 보면 집값 외에 드는 돈이 대략 800만~1,300만 원, 매매가의 약 1.5~2% 수준입니다. 계약금 계산에 이 줄을 꼭 넣어 두세요.

판단에 쓰는 숫자 ③ 신혼부부 정책 대출 3종

시중은행 주담대 평균 금리가 연 4.34%(2026년 3월 신규취급 가중평균, 한국은행)인 시기에, 정책 대출과의 금리 차이는 월 수십만 원 차이로 이어집니다. 2026년 7월 현재 조건을 요약하면 이렇습니다.

금리·한도는 수시로 바뀌니 신청 시점에 주택도시기금 포털에서 꼭 다시 확인하세요. 그리고 대출 한도와 별개로 은행권 DSR(소득 대비 원리금 상환 비율) 40% 규제와 스트레스 가산금리(수도권 1.5%p)가 실제 한도를 먼저 제한할 수 있고, 생애최초 LTV는 최대 80%(수도권·규제지역은 70%)까지 열려 있어도 대출 총액 6억 상한이 병행 적용됩니다.

예시로 한 번 계산해 보면

가상의 부부를 하나 세워 볼게요.

예시 부부의 가정

• 합산 연 소득 8,000만 원 · 매달 저축 여력 200만 원
• 모은 돈 1억 원
• 전세보증금 3억 원 (이 중 버팀목 대출 2억 원)

이 부부가 6억 주택 매매(시나리오 A)와 전세 유지(시나리오 B)를 비교하면 —

• A. 매매: 자기자금 2억(모은 돈 1억+전세금 회수분 1억) + 디딤돌 신혼 3억 2,000만 원 + 나머지는 추가 대출이 필요한 구조예요. 디딤돌 3.2억을 30년 원리금균등, 금리 연 3.85%(소득 구간 상단 기준)로 빌리면 월 상환 약 150만 원, 30년 총이자는 약 2.2억 원입니다.
• B. 전세 유지: 버팀목 2억의 이자만 내는 방식 기준 월 약 45만 원(연 1.5~2.7%의 상단 2.7% 가정).

월 주거 부담 차이가 약 105만 원이에요. 이 차이를 5년 모으면 단순 누적으로도 6,300만 원 — 5년 뒤 계약금이 그만큼 커집니다. 반대로 A를 고르면 그 105만 원이 “원금 상환+집”으로 쌓이는 거고요. 어느 쪽이 나은지는 그 사이 집값·전세금이 어느 구간에서 움직이느냐에 달려 있습니다. 그래서 다음 절이 필요합니다.

(위 계산은 2026년 6~7월 공시 금리 기준의 가정치 예시입니다 — 실제 조건·우대금리·추가 대출 여부에 따라 달라져요.)

구간으로 보아야 하는 이유

30년 예측을 한 점 숫자로 내놓는 계산은 반드시 틀립니다. 수익률 1%p 차이가 30년 뒤엔 수천만 원 차이가 되기 때문입니다. 그래서 결과는 늘 낙관~비관 밴드로 보는 게 정직합니다. 예를 들어 이런 식입니다.

(위 수치는 특정 가정 조합의 예시입니다 — 두 분의 수입·자산·지역에 따라 완전히 달라집니다.)

구간이 겹친다면? 그것도 중요한 발견입니다. “재무적으로는 큰 차이가 없으니, 삶의 형태(안정감, 이사 스트레스, 유연성)로 정하자”고 말할 수 있게 되니까요.

지금 사지 않는 게 나은 경우도 있습니다

균형을 위해 반대쪽도 분명히 해 둘게요. 이런 상황이라면 매매를 서두르지 않는 편이 합리적일 수 있습니다.

• 3년 안에 이사 가능성이 큰 경우 — 부대비용(약 1.5~2%)과 중개보수를 회수할 시간이 부족해요.
• 비상금이 6개월 치 생활비에 못 미치는 경우 — 대출 원리금은 소득이 흔들려도 그대로 나갑니다.
• DSR 한도에 꽉 차게 빌려야 하는 경우 — 금리·소득 변동에 대한 완충이 없는 구조입니다.
• “이 단지”라는 확신 없이 조급함만 있는 경우 — 조급함은 가정이 아니라 감정이에요. 표에 넣을 수 없습니다.

우리 부부 자가진단

두 분이 각자 체크해 보고, 결과를 놓고 이야기해 보세요.

전세 연장이 맞는 신호

• 3년 안에 이직·이사 가능성이 커요
• 비상금이 6개월 치 생활비에 못 미쳐요
• 계약금이 부대비용까지 넣으면 부족해요
• 월 저축 여력을 지키는 게 더 중요해요

매수 검토가 맞는 신호

• 직장·생활권이 정해졌어요
• 정책 대출 요건을 충족해요(위 표)
• 원리금을 내고도 저축이 남는 구조예요
• 전세금 상승·이사 스트레스가 반복되고 있어요

손으로 시작해도 됩니다

이 비교는 스프레드시트로도 할 수 있습니다. 월 단위로 30년 = 360행을 만들고, 공통 가정 열과 시나리오별 열을 나눠 누적하면 됩니다. 다만 세 가지가 금방 번거로워집니다.

1. 대출 상환 방식(원리금균등/원금균등)별 월 상환액 계산
2. 낙관·비관 구간을 함께 굴리는 것
3. 가정을 하나 바꿀 때마다 두 시트를 같이 고치는 것

한편, 이미 엑셀로 가계부를 쓰고 계시다면 입력 데이터의 절반은 준비된 셈입니다 — 그 기록을 부부가 함께 쓰는 구조로 옮길 때의 점검 항목은 엑셀 가계부에서 부부 공동 가계부로 — 옮기기 전 점검할 5가지에 따로 정리했습니다.

함께 읽기 · 재무 설계엑셀 가계부에서 부부 공동 가계부로 — 옮기기 전 점검할 5가지엑셀·수기 가계부를 부부가 함께 쓰는 도구로 옮길 때 무엇을 확인해야 할까. 데이터 이전, 분류 체계, 도입 전 대화 5문, 미래 계획, 수익 구조까지 — 갈아타기 전 체크리스트.

저희는 이 과정을 도구로 만들고 있습니다. the모아봄은 부부가 함께 기록한 실제 수입·지출 위에서 “집 구매”, “자녀”, “은퇴” 같은 선택지를 넣으면 30년 곡선이 구간으로 갈라져 보이는 시뮬레이션 도구예요. 차곡차곡 쌓인 하루가, 선택의 순간에 답이 됩니다.

지금은 베타를 준비하고 있어요 — 출시 알림을 신청하시면 가장 먼저 소식을 보내드릴게요.

본 내용은 정보 제공 목적이며, 투자·금융 자문이 아닙니다. 수치는 본문에 표기한 기준 시점의 공시·통계이고, 대출·세제 조건은 신청 시점에 공식 창구(주택도시기금·마이홈·국세청)에서 확인하세요.

자주 묻는 질문

전세금이 오르면 계산이 어떻게 바뀌나요?

전세 시나리오의 '묶이는 돈'과 갱신 시점의 추가 자금 부담이 함께 커져요. 2년마다 전세가 상승률 가정(예: 연 2~4% 구간)을 넣어 다시 비교해 보는 것이 정확합니다. 상승분만큼 매매 쪽이 상대적으로 유리해지는 방향으로 움직입니다.

금리가 내리면 결론이 뒤집히나요?

대출 원리금이 줄어 매매 쪽 월 부담이 낮아지고, 동시에 전세대출 이자도 낮아져요. 한쪽만 유리해지는 게 아니라 둘 다 움직이기 때문에, 금리 변동 폭을 구간으로 넣어 두 시나리오를 같이 다시 계산하는 편이 안전합니다.

맞벌이에서 외벌이로 바뀔 가능성은 어떻게 반영하나요?

수입 가정을 '외벌이 전환 시점'이 있는 시나리오로 하나 더 만들어 비교하면 됩니다. 대출 원리금은 소득이 줄어도 그대로 나가므로, 이 시나리오에서 매매 쪽 여유 현금이 버티는지가 핵심 확인 포인트예요.

정책 대출은 어디서 정확한 조건을 확인하나요?

주택도시기금 포털과 마이홈이 공식 창구입니다. 금리·한도가 수시로 바뀌니 신청 시점에 반드시 다시 확인하세요.